नेपालमा घरजग्गा, आवास तथा सहरी विकास क्षेत्र तीव्र रूपमा विस्तार हुँदै आएको छ। तर नियमन, योजनाबद्ध विकास र दीर्घकालीन दृष्टिकोणको अभावले गर्दा अहिले यो क्षेत्र अर्थतन्त्रको संकटको केन्द्रबिन्दुमा छ।
यस्तै बेला, पूर्वअर्थ सचिव रामेश्वर खनालको अध्यक्षतामा गठित उच्चस्तरीय आर्थिक सुधार सुझाव आयोगले हालै सरकारलाई बुझाएको प्रतिवेदनमा रियल–इस्टेट क्षेत्रका समस्यालाई गम्भीरतापूर्वक चित्रण गर्दै नीति, कानुन र संस्थागत संरचनामा गहिरो सुधार आवश्यक भएको औंल्याइएको छ।
आयोगले सरकारलाई बुझाएको प्रतिवेदनमा सहरी विकास, घरजग्गा तथा आवास र निर्माण क्षेत्रको मन्दीलाई नेपालको अर्थतन्त्रका लागि गम्भीर चुनौतीका रूपमा चित्रण गर्दै यी क्षेत्रको मन्द अवस्थाले रोजगारी, लगानी, वित्तीय प्रणाली र समग्र आर्थिक गतिविधिमा प्रत्यक्ष असर पारिरहेको उल्लेख छ।
घरजग्गा व्यवसायसँग हाम्रो देशको अर्थतन्त्र प्रत्यक्ष जोडिएका कारण घरजग्गा क्षेत्रको सुस्तताले सरकारको राजस्व संकलनमा नकारात्मक असर पार्नुका साथै निर्माण क्षेत्र र बैंकिङ प्रणालीमा समेत प्रत्यक्ष प्रभाव परेको उल्लेख छ।
बैंकिङ क्षेत्रले परिचालन गरेको वित्तीय साधनहरू अधिक रूपमा घरजग्गातर्फ प्रवाहित भएकाले घरजग्गाको मूल्य अत्यधिक बढ्न पुगेको आयोगले ठहर गरेको छ।
यसैगरी पछिल्लो समय घरजग्गा बजार शिथिल हुनुका कारण जग्गामा गरिएको लगानी उठाउन नसक्दा बैंकिङ क्षेत्रको कर्जा असुलीमा प्रत्यक्ष असर परेको र दुई तिहाईभन्दा बढी कर्जा लगानी घरजग्गाको धितोमा हुने गरेकाले घरजग्गाको मूल्य तथा यसको बजारमा आउने अस्थिरताले कर्जाको प्रवाहमा पनि उतारचढाव आउने गरेको आयोगको तर्क छ।
नेपालको रियल स्टेट व्यवसाय दिनप्रतिदिन विस्तार हुँदै गए पनि यो क्षेत्रको दिगो विकास र पारदर्शी कारोबारका लागि आवश्यक सरकारी संरचना र नियमनको अभाव अझै गम्भीर चुनौतीका रूपमा देखिएको छ।
हालसम्म घरजग्गा कारोबारमा संलग्न व्यक्तिहरूले कुनै विशेष अनुमति वा योग्यता बिनै व्यवसाय सञ्चालन गर्न पाउने अवस्था छ। यसले गर्दा बजारमा अनियमितता, मनोमानी मूल्य निर्धारण, कृत्रिम मूल्य वृद्धि, अव्यावसायिक गतिविधि र उपभोक्तामाथि हुने विभिन्न प्रकारका धोखाधडीहरू निरन्तर देखिँदै आएका छन्। यी समस्याहरूको मूल जरो नियमनको अभाव हो।
अन्य क्षेत्रहरूमा जस्तै — बैंकिङ, बीमा, पुँजी बजारमा जस्तो नियामक निकायको उपस्थिति र प्रभावकारी निगरानी व्यवस्था रियल–इस्टेट क्षेत्रमा भने देखिँदैन। यस्तो स्थिति रहँदा न त व्यवसायीहरूले आचारसंहिता पालना गर्नुपर्छ, न त उपभोक्ताहरूले आफू सुरक्षित रहेको अनुभव गर्न सक्छन्। त्यस कारण मालपोत ऐनमा भएको व्यवस्था अनुरूप घरजग्गा व्यवसायको लाइसेन्स लिएर मात्र घरजग्गा कारोबार गर्नुपर्ने व्यवस्था कार्यान्वयन गर्ने पनि प्रतिवेदनमा प्रस्ताव गरिएको छ।
नेपालमा संयुक्त आवासको स्वामित्व सम्बन्धी ऐन बमोजिम आवास इकाई धनीले सम्पूर्ण रकम संस्थापक (डेभलपर) लाई बुझाइसकेपछि निजको उक्त इकाईमा पूर्ण स्वामित्व रहने व्यवस्था छ। तर वास्तविक अभ्यासमा भने प्रोजेक्ट हस्तान्तरण पश्चात पनि विभिन्न समस्याहरू देखा परिरहेका छन्।
सबैभन्दा प्रमुख समस्या भनेको सम्पत्ति स्वामित्वको पूर्ण हस्तान्तरण नहुनु हो। थुप्रै प्रोजेक्टहरूमा जग्गा अझै पनि डेभलपरकै नाममा रहन्छ, जसले गर्दा आवास इकाई धनीहरूलाई कानुनी रूपमा स्वतन्त्र स्वामित्वको अनुभूति भएको छैन। त्यस कारण एक भन्दा बढी आवास इकाई रहेको भवनका आवास इकाई धनीहरूको स्वामित्व तथा अधिकारलाई कानुनद्वारा सुरक्षित गर्नुपर्ने प्रस्ताव आयोगले गरेको छ।
प्रतिवेदनमा जग्गाको मूल्य अत्यधिक बढ्दा उत्पादन लागत र आवास खर्च बढेको, कृषि लगायत अन्य उत्पादन कार्य गर्न जग्गाको लागत महँगो पर्ने गरेकोले व्यावसायिक कृषि, उत्पादनमूलक उद्योग र पर्यटन उद्योगको लागि सहुलियत रूपमा लामो समयको लागि लिजमा जग्गा उपलब्ध गराउने व्यवस्था गर्ने जस्ता भूमि व्यवस्थापनसँग सम्बन्धित विभिन्न महत्त्वपूर्ण सुधारका उपायहरू समावेश छन्।
यसअघि नेपालमा परियोजना सञ्चालन गर्न समेत रियल इस्टेटमा लगानी अनिवार्य थियो। किनकि, यहाँको वित्तीय प्रणालीमा परियोजनामा आधारित कर्जा प्रणालीको अभावले रियल–इस्टेटलाई पुँजी जुटाउने प्रमुख साधन बनाएको थियो।
नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रमा पछिल्लो समय अनियन्त्रित मूल्यवृद्धि र अस्वस्थ बजार अभ्यासहरूले अर्थतन्त्रमा अस्थिरता ल्याइरहेका छन्। यस कारण जग्गाको मूल्य वार्षिक एकल अंक भन्दा बढी बढ्न नदिने गरी भूमि व्यवस्थापन गरी आवश्यकता परेको अवस्थामा जग्गा उपलब्ध गराउने व्यवस्था गरिनु र्ने सिफारिस प्रतिवेदनले गरेको छ।
आयोगले स्थिर आय भएका व्यक्तिले लिने पहिलो घरकर्जा निश्चित अवधिसम्म स्थिर ब्याजदरमा दिन पनि सिफारिस गरेको छ।
पछिल्लो समय कर्जा असुली कमजोर भई निष्क्रिय कर्जा तथा गैर-व्यावसायिक सम्पत्ति बढिरहेको अवस्थामा, आयोगले सम्पत्ति व्यवस्थापन कम्पनी स्थापनाका लागि कानुनी आधार निर्माण गर्न समेत प्रस्ताव गरेको छ।
पूर्वअर्थ सचिव रामेश्वर खनालको अध्यक्षतामा गठित उच्चस्तरीय आर्थिक सुधार सुझाव आयोगले वैदेशिक लगानीकर्तालाई निश्चित सर्तहरूको अधीनमा आवास प्रयोजनका लागि घर वा अपार्टमेन्ट खरिद गर्न दिने व्यवस्था मिलाउन सरकारलाई सुझाव दिएको छ। यो प्रस्ताव केवल रियल–इस्टेट बजार विस्तारका लागि मात्र नभई नेपालको समग्र आर्थिक वृद्धिका लागि पनि रणनीतिक हिसाबले महत्त्वपूर्ण हुन सक्छ।
नेपालमा पछिल्ला वर्षहरूमा तीव्र रूपमा बढ्दो अव्यवस्थित सहरीकरणले विभिन्न सामाजिक, भौतिक र वातावरणीय समस्याहरू सिर्जना गरिरहेको छ। सडक, ढल, पानी, फोहोर व्यवस्थापन जस्ता आधारभूत सेवा पूर्वाधारको अभाव, हरियाली क्षेत्रको विनाश, बस्तीको अव्यवस्थित विस्तार र ट्राफिक जाम, वायु प्रदूषणजस्ता समस्या यसकै प्रत्यक्ष परिणाम हुन्।
अव्यवस्थित सहरीकरणका कारण उत्पन्न हुँदै गइरहेका समस्या तथा दीर्घकालीन जोखिमप्रति पनि चिन्ता व्यक्त गर्दै, योजनाबद्ध सहरी विकासका लागि कानुनी, संस्थागत र नीतिगत सुधार आवश्यक रहेको आयोगले उल्लेख गरेको छ।
हाल सहरमा देखिएको अत्यधिक प्लटिङ प्रवृत्तिले सहरको समग्र स्वरूप बिगारेको छ। फलस्वरूप, योजना विहीन रूपमा फैलिएका बस्तीहरूमा सेवा प्रवाह असहज मात्र होइन, दीर्घकालीन रूपमा वातावरणीय, भौतिक र सामाजिक संकट निम्त्याउने खतरा बढ्दो छ।
त्यसमाथि, पैतृक सम्पत्ति बाँडफाँट गर्दा परिवारका सदस्यहरूले जमिनलाई अत्यन्तै सानो टुक्रामा विभाजन गर्दै आएकाले भू–उपयोग थप अव्यवस्थित बनेको छ। यही यथार्थलाई दृष्टिगत गर्दै आयोगले बसोबास योग्य न्यूनतम पूर्वाधार तथा सेवाको सुनिश्चितता नभएका क्षेत्रहरूमा बसाइँसराइको अनियन्त्रित प्रवृत्ति नियन्त्रण गर्न न्यूनतम लट साइज तोक्ने, त्यसभन्दा सानो प्लटिङमा पूर्ण प्रतिबन्ध लगाउने र पैतृक सम्पत्तिको अंशबण्डाका क्रममा समेत प्लटिङ हुन नदिने गरी तल्ला विभाजनमार्फत अंश वितरण गर्न कानुनी व्यवस्था गर्ने सुझाव दिएको छ।
उच्चस्तरीय आर्थिक सुधार सुझाव आयोगले सहरी क्षेत्रमा घर निर्माणको नक्सा स्वीकृत गर्दा अनिवार्य रूपमा घरको बीमा गर्ने व्यवस्था गर्न सरकारलाई सुझाव दिएको छ। बीमा प्रणालीलाई अनिवार्य बनाएर सम्भावित प्राकृतिक प्रकोप, आगलागी वा अन्य जोखिममा पर्ने क्षतिको भरपर्दो क्षतिपूर्ति सुनिश्चित गर्न सकिने आयोगको ठम्याइ छ।
हाल अधिकांश सहरी बासिन्दाले ठूलो लगानीमा घर बनाउँछन्, तर आकस्मिक प्रकोपजस्तो आगलागी, भूकम्प वा बाढीले गर्दा हुने क्षतिको सामना गर्ने पूर्वतयारी रहँदैन। यदि बीमा अनिवार्य गरियो भने यस्तो क्षतिबाट न्यूनतम आर्थिक सुरक्षाको सुनिश्चितता हुनेछ, जसले दीर्घकालीन आर्थिक स्थायित्वमा योगदान पुर्याउँछ।
नेपालको घरजग्गा बजार अझै पनि व्यक्तिगत सम्बन्ध, मौखिक सहमति र अनौपचारिक अभ्यासमा अडिएको बेला आयोगले रियल–इस्टेट क्षेत्रको संरचना, चुनौती र सम्भावनाबारे विस्तृत विश्लेषण गरेको छ। जसले यस क्षेत्रको समग्र विकास र दीर्घकालीन स्थिरता सुनिश्चित गर्न महत्त्वपूर्ण भूमिका खेल्नेछ।
खनाल आयोगले प्रस्तुत गरेका सुझावहरू नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रलाई समृद्ध र दिगो बनाउने दिशामा महत्त्वपूर्ण कदम हुन सक्छन्। यद्यपि, यी सुधारहरू सफलतापूर्वक कार्यान्वयन गर्न सरकार, निजी क्षेत्र र स्थानीय निकायहरूको सहकार्य र प्रतिबद्धता आवश्यक हुनेछ।
नेपाल जस्तो विकासशील मुलुकमा रियल–इस्टेट क्षेत्रको अर्थतन्त्रमा महत्त्वपूर्ण योगदान छ। त्यसैले रियल–इस्टेट क्षेत्रलाई दीर्घकालीन र स्थिर अर्थतन्त्रको हिस्सा बनाउन यसको सही विकास र व्यवस्थापनमा जोड दिनु अत्यन्तै महत्त्वपूर्ण छ।
(लेखक यादव भट्टराई सिभिल इन्जिनियर हुन्। उनले अमेरिकाको फ्लोरिडा इन्टरनेसनल युनिभर्सिटीबाट रियल–इस्टेटमा स्नातकोत्तर गरेका छन्। भट्टराईलाई msire2023@gmail.com मा सम्पर्क गर्न सकिन्छ।)
