नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्र अहिले विभिन्न चुनौती सामना गरिरहेको छ। समग्र अर्थतन्त्र सुस्त रहेको परिस्थितिमा घरजग्गा व्यवसाय पनि त्यसबाट अछुतो छैन।
बजारमा कारोबार सुस्ताएको छ, लगानी न्यून छ र सम्पत्तिको मूल्यमा स्थिरता देखिएको छ। यसले गर्दा समग्र रियल–इस्टेट क्षेत्रले अपेक्षित प्रगति गर्न सकेको छैन।
यी चुनौतीका बाबजुद, रियल–इस्टेट क्षेत्र नेपालमा आर्थिक वृद्धिको महत्त्वपूर्ण आधार रहँदै आएको छ। यसले रोजगारी सिर्जना गर्ने, सहरीकरण प्रवर्द्धन गर्ने र पुँजी प्रवाह बढाउन महत्त्वपूर्ण भूमिका खेल्दै आएको छ। अर्थतन्त्र पुनः क्रियाशील बनाउन र आर्थिक गतिविधि प्रवर्द्धन गर्न रियल–इस्टेट क्षेत्रको सुधार र प्रभावकारी व्यवस्थापन आवश्यक छ। अर्थतन्त्रलाई दीर्घकालीन रूपमा सुदृढ बनाउन घरजग्गा व्यवसा व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउन अपरिहार्य भएको छ।
अहिलेको रियल–इस्टेट व्यवसायका लागि मुख्य समस्या भनेको यस क्षेत्रका लागि कुनै सरकारी नियामक निकाय नहुनु नै हो।
नियमन अभावले बजारमा अनियमितता, मनोमानी मूल्य निर्धारण र कृत्रिम मूल्य वृद्धिको समस्या देखिएको छ। लगानीकर्तालाई ठगी तथा जोखिमबाट जोगाउने प्रभावकारी संयन्त्र नहुँदा नयाँ लगानीकर्ता आकर्षित गर्न कठिन बनाएको छ। सम्पत्ति मूल्यांकन, कर निर्धारण, जग्गा तथा आवास विकास र व्यवस्थित सहरीकरण लागि स्पष्ट मापदण्ड नहुँदा बजारलाई अझ अस्थिर भएको छ।
नेपालमा व्यवस्थित रियल–इस्टेट नियामक निकाय स्थापना गर्न सकियो भने बजार पारदर्शी, व्यवस्थित र लगानीमैत्री बनाउन सकिन्छ। यसले आर्थिक वृद्धिमा योगदान गर्नेछ।
यसका लागि रियल–इस्टेट प्राधिकरण वा विभाग स्तरीय सरकारी निकाय गठन हुनु अत्यन्त आवश्यक छ। यस्तो नियामक निकायले घरजग्गा व्यवसायलाई निष्पक्ष, अनुशासित, जबाफदेयी, मर्यादित र पारदर्शी बनाउने छ।
हामी सबैलाई थाहा छ — नेपालमा अनौपचारिक रूपमा काम गरिरहेका घरजग्गा व्यवसायीहरू धेरै छन्। उनीहरू लाखौं रूपैयाँ कमिसन पनि लिन्छन्। तर उनीहरूको भूमिकालाई सरकारले चिन्दैन र उनीहरूलाई करको दायरामा पनि ल्याइएन। यसले गर्दा एकातिर सरकारले करोडौं रूपैयाँ राजस्व गुमाएको छ। अर्कोतिर घरजग्गा व्यवसाय अत्यन्त अनियन्त्रित, अराजक, स्वेच्छाचारी, अमर्यादित र अपारदर्शी भएको छ।
न यो क्षेत्रमा कुनै स्पष्ट नियमन लागू गरिएको छ, न पारदर्शिता कायम राख्ने प्रयास भएको छ। दलाल प्रवृत्तिको हाबीपनले गर्दा वास्तविक खरिदकर्ता र लगानीकर्ताहरू अन्योलमा परेका छन्। जिम्मेवार निकायहरूले आवश्यक नियमन र अनुगमन नगरेकाले जबाफदेयिता पनि रहेन।
त्यसैले सबभन्दा पहिले त घरजग्गा खरिदबिक्री अनुमति प्राप्त ब्रोकर कम्पनीहरूबाट मात्र गर्न सकिने कानुनी व्यवस्था ल्याउनुपर्छ। यसबाट घरजग्गा व्यवसायीहरू करको दायरामा आउन सक्नेछन्। यस्ता ब्रोकर कम्पनी र त्यसमा कार्यरत प्रतिनिधिले मान्यता प्राप्त प्रशिक्षण केन्द्रबाट अनिवार्य रूपमा घरजग्गा व्यवसाय सम्बन्धी आधारभूत तालिम लिएको हुनुपर्छ।
अनि अर्को कुरा, जस्तै नेपालमा कम थैली रकम देखाएर कर छल्ने अभ्यास छ, यो रोक्न अत्यन्त जरूरी छ। घरजग्गा कारोबारमा दर्ता शुल्क घटाएर पनि खरिदबिक्री कारोबार मूल्य र बजार मूल्य एउटै हुनुपर्ने व्यवस्था गर्नुपर्छ। कारोबार मूल्य र बजार मूल्य एउटै कायम भयो भने, अर्बौं रूपैयाँ राजस्व संकलन गर्न सकिन्छ।
हामीकहाँ घरजग्गा व्यवसायसँग सम्बन्धित सबै सरोकारवालालाई एउटै टोकरीमा राखेर ब्रोकर वा दलाल भनिन्छ। तर ब्रोकर यस क्षेत्रको एक सरोकारवाला मात्र हो। यस बाहेक रियल–इस्टेट डेभलपर्स, बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरू, घरजग्गा मूल्यांकनकर्ताहरू र निर्माण व्यवसायीहरू लगायत यस क्षेत्रमा प्रमुख सरोकारवाला हुन्।
जसरी घरजग्गा व्यवसाय अनुमति प्राप्त कम्पनीहरूबाट मात्र गर्नुपर्छ भनिएको छ, त्यसरी नै डेभलपर्स र मूल्यांकनकर्तालाई पनि छुट्टै लाइसेन्स व्यवस्था गरेर नियमनको दायरामा ल्याउनुपर्छ। यसले व्यवसायलाई अझ बढी व्यवस्थित र पारदर्शी बनाउनेछ।
नेपालमा अव्यवस्थित सहरीकरण पनि तीव्र गतिमा भइरहेको छ। हामीकहाँ सहरी योजना (अर्बान प्लानिङ) भन्ने सोचको विकास नै भएको छैन। ढिलै भए पनि जग्गा वर्गीकरण र 'जोनिङ' (क्षेत्रीयकरण) सम्बन्धी भू–उपयोग कानुन र नीतिहरू आएका छन् जुन अत्यन्तै स्वागतयोग्य कुरा हो।
अब हाम्रा हरेक स्थानीय निकायहरूले क्षेत्रीयकरणको अवधारणा अनुरूप बृहत गुरूयोजना विकास गर्नुपर्छ। त्यसपछि सहरी विकास, आवास विकास र पूर्वाधार विकासका कार्यहरू त्यही योजनाभित्र रहेर मात्र गर्नुपर्छ। यसका लागि घरजग्गा र आवास क्षेत्रलाई एक पूर्वाधार विकास उद्योगका रूपमा विकास गरी निजी क्षेत्रलाई पनि यस अभियानमा सहभागी गराउनुपर्छ। निजी क्षेत्रले समेत जग्गा विकास कार्यक्रमहरू सञ्चालन गर्न सक्ने गरी नीतिगत व्यवस्था गर्न आवश्यक छ।
नेपालमा दिगो र बस्नयोग्य सहरी क्षेत्रहरू विकास गर्न सहरी विकासको अवधारणालाई नयाँ दृष्टिकोणबाट हेर्न जरूरी छ। यसका लागि प्रभावकारी नियामक सुधार र संस्थागत पुनः संरचना आवश्यक पर्छ।
विशेषगरी, भूमि व्यवस्थापन मन्त्रालय र सहरी विकास मन्त्रालयलाई एकीकरण गर्नु महत्त्वपूर्ण छ। यी दुई मन्त्रालय गाभ्दा सहरी विकासका चुनौतीहरू प्रभावकारी रूपमा समाधान गर्न सकिन्छ। जसले योजना निर्माण, भूमि व्यवस्थापन र पूर्वाधार विकासलाई अझ प्रभावकारी बनाउनेछ। समन्वयबिहीन नीति र दोहोरो प्रशासनिक संरचनाका कारण हाल सहरी विकासमा धेरै समस्या देखिन्छ।
नेपालमा रियल–इस्टेट प्राधिकरण स्थापनापछि घरजग्गा तथा आवास विकास सम्बन्धी सम्पूर्ण कार्य एकद्वार प्रणाली बाट सञ्चालन हुने व्यवस्था समेत आवश्यक छ।
हाल सहरी विकास मन्त्रालय अन्तर्गतका निकायहरू जस्तै भवन विभाग, काठमाडौं उपत्यका विकास प्राधिकरण तथा अन्य सरकारी संस्थाहरूले भिन्न भिन्न प्रक्रियाबाट जग्गा–भवन सम्बन्धी स्वीकृति दिइरहेका, नियमन र अनुगमन गरिरहेका छन्। यसले प्रक्रियागत जटिलता, अनावश्यक ढिलाइ, अपारदर्शिता, दोहोरो काम र भ्रष्टाचार बढाउने जोखिम ल्याएको छ। सबै काम रियल–इस्टेट प्राधिकरण मार्फत गर्ने, गराउने व्यवस्था मिलाइयो भने सुविधाजनक, छिटोछरितो, पारदर्शी र उत्तरदायी प्रणाली निर्माण गर्न सकिन्छ।
घरजग्गा व्यवसायसँग हाम्रो अर्थतन्त्र प्रत्यक्ष जोडिएकाले अर्थतन्त्र सशक्त बनाउन घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र मर्यादित तरिकाले उपयोग गर्नुपर्छ भन्ने कुरा हाम्रा नीति निर्माताहरू र निजी क्षेत्र सबैले यति बेला बुझ्न थालेको भने देखिन्छ। सरकारका नीति तथा कार्यक्रम, यसपालिको बजेट, राष्ट्र बैंकको मौद्रिक नीति र अहिलेसम्मका समग्र आर्थिक सूचकांक विश्लेषण गर्दा घरजग्गा क्षेत्रमा सुधार हुने संकेत देखिन थालेका छन्।
विगतमा बैंकहरूमा तरलता अभाव, उच्च ब्याजदर, कर्जा प्रवाहमा राष्ट्र बैंकको कडाइ र कित्ताकाटमा कडाइका कारण घरजग्गा कारोबार मन्दीमा परेको थियो। हाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गा क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह सहजीकरण गर्दै र लचिलो नीति अवलम्बन गर्दै अघि बढिरहेकाले घरजग्गा कारोबारमा सकारात्मक प्रभाव परेको देखिन्छ। यही कुरा मौद्रिक नीतिले पनि सम्बोधन गरेको छ।
समग्रमा, रियल–इस्टेट तथा निर्माण क्षेत्रसँग सम्बन्धित नीतिगत सुधारले यो क्षेत्रमा सकारात्मक परिवर्तन ल्याएका छन्। यी सुधारात्मक नीतिहरूले रियल–इस्टेट क्षेत्रको दीर्घकालीन वृद्धिलाई सहज बनाउँदै अर्थतन्त्रमा सकारात्मक प्रभाव पार्ने अपेक्षा गरिएको छ। अहिलेसम्म भएका नीतिगत सुधार पर्याप्त त छैनन्, तैपनि यिनले हामीलाई सही दिशामा गइरहेका छौं भन्ने देखाउँछन्।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले दिएको कुल कर्जामध्ये ठूलो हिस्सा घरजग्गाको धितोमा प्रवाह भएको तथ्यले नेपालको वित्तीय प्रणालीमा रियल–इस्टेटले अत्यन्तै महत्वपूर्ण स्थान ओगटेको छ भन्ने स्पष्ट देखाउँछ। घरजग्गा धितोमा आधारित कर्जा प्रणालीले सहज रूपमा वित्तीय स्रोत जुटाउने अवसर प्रदान गर्छ। साथै, बैंकहरूले पनि रियल–इस्टेटलाई सुरक्षित लगानीका रूपमा हेरेको देखिन्छ। यस्तो परिस्थितिमा रियल–इस्टेट बजारको स्थायित्व तथा वृद्धिले समग्र आर्थिक प्रणालीलाई सशक्त बनाउन मद्दत गर्छ।
काठमाडौंको स्थिति हेर्ने हो भने यहाँ उपलब्ध जमिन धेरै कम र महँगो भएको छ। यस्तो अवस्थामा अब उपलब्ध जमिनको सही उपयोग गर्न 'भर्टिकल' विकास अपरिहार्य बन्दै गएको छ। अपार्टमेन्ट, व्यावसायिक कम्प्लेक्स र मिश्रित प्रयोग भवनहरूमा लगानी गर्ने अवसर बढ्दै गएको छ। बैंक तथा वित्तीय संस्थाले पनि यस्ता परियोजनालाई प्राथमिकता दिन थालेका छन्।
त्यस्तै काठमाडौंको ठूलो जनसंख्या भाडामा बस्ने भएकाले भाडाका अपार्टमेन्टको माग अत्यन्तै बढी छ। यसले रियल–इस्टेट लगानीका लागि राम्रो अवसर सिर्जना गर्छ।
घरजग्गाको मूल्य वृद्धि दर निकै उच्च भएकाले रियल–इस्टेटलाई एक सुरक्षित र आकर्षक लगानीको माध्यम बनाएको छ। विदेशमा मूल्य वृद्धिको दर मापन गर्न विभिन्न सूचकहरू प्रचलित छन्। नेपालमा त्यस्ता औपचारिक सूचक नभए पनि व्यावहारिक रूपमा हेर्ने हो भने स्पष्ट रूपमा उच्च मूल्य वृद्धि भएको देखिन्छ। यसले गर्दा नेपालमा रियल–इस्टेट लगानी झनै सुरक्षित र लाभदायक देखिन्छ।
लगानीका विकल्प सीमित भएकाले पनि रियल–इस्टेट क्षेत्रमा लगानी सुरक्षित विकल्पका रूपमा देखा परेको हो।
(लेखक यादव भट्टराई सिभिल इन्जिनियर हुन्। उनले अमेरिकाको फ्लोरिडा इन्टरनेसनल युनिभर्सिटीबाट रियल–इस्टेटमा स्नातकोत्तर गरेका छन्। भट्टराईलाई msire2023@gmail.com मा सम्पर्क गर्न सकिन्छ।)
